اعتمد نظام التسجيل العقاري في سوريا على القيمة الإثباتية المطلقة لقيود السجل العقاري وفقاً للمادة 13 من الأمر 188 لعام 1926 ، والتي حددت التصنيف القانوني للعقار من خلال السجل العقاري.
تنص المادة 13 من المرسوم على أن “كل من يكتسب الحق في الأموال غير المنقولة (العقارات) على أساس القيود والبيانات من السجل العقاري يحتفظ بهذا الحق المكتسب (…). ومع ذلك ، لا يمكن أن يشير إلى تأثير القيود التي كان يعرفها الأشخاص الآخرون قبل اكتساب الحق ، أو وجود عيوب أو أسباب لإلغاء الحق أو استبعاده من اكتسابه.
وهذا يعني أن الحق في العقار ينتقل لمن يتصرف فيه في السجل العقاري ، بغض النظر عن السبب ، أي ما إذا كان الأمر الذي ينشئ الالتزام بنقل الحق في العقار صحيحًا أم غير صحيح.
وإذا تبين بعد ذلك أن السلوك كان معيبًا بسبب عيب في الإرادة (عيوب الموافقة مثل الخطأ والاحتيال والإكراه والاستغلال) ، وأن الحق الطبيعي قد تم نقله دون سبب ، فلا خيار أمام الضحية سوى الإحالة دعوى شخصية ضد الشخص المسؤول عن الحذف ، وهي مطالبة “إثراء بلا سبب”.
وهذا يعني أن إجراء تسجيل حق الملكية في سجل الممتلكات غير المنقولة يعتبر فعلًا مجردًا ، أي فعل لا تؤخذ فيه عيوب الإرادة في الاعتبار ، ووفقًا لهذا التجريد ، فإن مثل هذا الأمر لا رجوع فيه بسبب عدم وجود وصية. استقرار بحسب المحامي محمود زكي شمس في شرحه لـ “التشريع العقاري الفعال”.
اقرأ: ما هي الحقوق التي يجب تسجيلها في السجل العقاري
تختلف إمكانيات تسجيل حقوق ملكية العقارات في السجل العقاري اعتمادًا على ما إذا كان الإدخال ناتجًا عن عمل التحديد والتحرير أو عقد قانوني بمجرد تحديده وتحريره:
1 القيمة الاستدلالية لسجل صادر نتيجة تحديد الهوية والتحرير: نصت المادة 17 من القرار 188 على أنه “لا يمكن أن يكون هناك نزاع فيما يتعلق بالحقوق العينية المسجلة في سجل الممتلكات غير المنقولة ، وفقًا لصياغة قيود تحديد وإصدار التصاريح. تعتبر القيود المرتبطة بهذه الحقوق المصدر الوحيد لهذه الحقوق وتكتسب قوة إثبات مطلقة ، ولا شيء. بعد عامين من تاريخ الموافقة والقرار من قاضي العقارات الفردي ، يمكن الشروع في أي إجراء قانوني ضدها.
في حالة الطعن في قرار القاضي ، يكون قرار محكمة الاستئناف ، الصادر وفقًا لأحكام القرار رقم 186 ، واجب التنفيذ ، وإذا لم يتم تسجيل أي اعتراضات أو دعاوى قانونية خلال هذه الفترة في الجريدة الرئيسية للعقار ، أو إذا كانت هذه الاعتراضات أو الدعاوى المرفوض ، يمكن للأطراف المعنية فقط في حالة الظلم (التسبب في ضرر لشخص في اتفاقية ارتباط معينة ، بسبب الغش في الشراء والبيع) رفع دعوى “عطل وضرر” ضد سبب الظلم.
مدة السنتين المنصوص عليها في المادة 17 ، والتي لا يمكن خلالها النظر في الدعوى بعد نقل الحقوق على العقارات المسجلة في سجلات الأراضي ، هي الفترة التي ينقضي بعدها الحق في رفع الدعوى ، ويعتبر ذلك نظامًا عامًا.
ولا يمكن أن تتم هذه الفترة للمطالبة بالملكية أو الملكية للأموال غير المنقولة على الطرق العامة على الإطلاق ، إلا بعد تأكيد جميع سجلات تحديد مساحة الممتلكات غير المنقولة ضمن نطاقها وبعد اتخاذ قرار بشأن جميع الاعتراضات على بروتوكولها من قبل قاضي العقارات. بحسب ما شرحه محمود زكي شمس.
يجوز تقديم الدعوى بعد تأكيد البروتوكول وتسوية الاعتراضات ، ويجب أن يكون لقبول المطالبة بالاعتراضات على الإدخالات استنادًا إلى التعريف وتحرير السجلات شرطين: تقديم المطالبة خلال فترة عامين ، وتم تسجيل مراجعها خلال نفس الفترة ، والقيود لم تكتمل ، وإلا فسيتم رفض الاعتراض في النموذج.
وعليه ، إذا انقضت مدة السنتين ، يُستثنى السجل الناتج عن أعمال التعريف والتحرير من أسباب اقتناء العقار أو حق الملكية الذي أدى إليه ، ويصبح التسجيل نفسه المصدر الوحيد للحق الممثل فيه ، ولا يمكن الطعن فيه ، بالنظر إلى ذلك ، أن هذا السجل له قيمة إثباتية مطلقة بالنسبة للجميع ، ويمكن لأي شخص الطعن فيه. وبالتالي ، يتم توفير المادة 13 من القرار 188.
2 إثبات التسجيل بعد التحديد والتحرير: وهي مطلقة بالنسبة للوقائع والحقوق المسجلة في الطابو ، وبالتالي فإن الحقائق والحقوق الواردة فيه دليل للجميع ، لذلك إذا نشأ خلاف حول الحدود والارتفاع بين ملكيتين متجاورتين يقع أحدهما. في السجل ، والآخر لم يتم تحديده أو تحريره بعد ، ثم يتم أخذ القيود المحددة في إدخالات التسجيل في الاعتبار. الملكية.
ولا يمكن أن يكون هناك خلاف على الحقوق العقارية المسجلة في السجل العقاري ، لأن هذه القيود نفسها تعتبر مصدرًا لها وتكتسب قيمة إثباتية مطلقة ، وبالتالي لا يمكن أن تخضع لأية إجراءات قانونية إذا لم تكن كذلك. إبطال تسجيل العقار لأحد أسباب إلغاء القانون المدني.
وبالتالي ، يجب أن يكون التسجيل في السجل العقاري صحيحًا وكاملاً فيما يتعلق بالأطراف الثالثة الذين يقومون بالشراء بحسن نية ، وإذا كان ذلك بسوء نية ، فيمكن لمالك الحق الطبيعي مقاضاته مباشرة على أساس أن التسجيل لا يتوافق مع القانون أو أنه تم بغير حق ، مع إلزامه بإحداث ضرر وضرر ، إذا كان الأمر كذلك ، فما فائدة.
و “لا يمكن للأشخاص الآخرين الإشارة إلى القوة الإثباتية للقيود في السجل العقاري ، إذا ثبت أنهم كانوا يعرفون قبل الحصول على الحق في وجود أوجه قصور تتطلب إلغاء هذا الحق. على سبيل المثال ، إذا ثبت أن المشتري الثاني على علم بالبيع الأول ، وفقًا لممارسة محكمة النقض السورية.
وفقًا لممارسة محكمة النقض في قرارها رقم 532/2002 ، من المستحيل دحض صحة الحقوق في السجل العقاري بين طرفي العقد ، إلا بمساعدة أدلة ذات قوة مماثلة ، لذلك لا يمكن إثبات عكس العقد أمام القائم بأعمال سكرتير السجل العقاري بين البائع والمشتري مع دليل شخصي حتى يفعل ذلك. الإخلال بالنظام العام “.
ونظام السجل العقاري يمنع حدوث النزاعات ، لأنه يقوم على مبدأ الشفافية ، والذي يسمح لكل شخص بتفتيش العقار بشكل مستقل من أجل معرفة مدى معقولية سلوكه ، والتسجيل الإلزامي للحقوق في السجل العقاري يضمن دائما وبشكل مستمر قابليتها للتطبيق على واقع الوضع ، وهذا يضمن بيئة مواتية لاستقرار المعاملات. على أساس الثقة المثبتة المقدمة من السجل العقاري.